זכויות בעלי דירות במתחם פינוי בינוי

בפרויקט פינוי בינוי בעלי הדירות מוכרים את הזכויות שלהם בדירה הישנה בכדי לקבל דירה חדשה במבנה חדשה. כל העסקאות הללו וכן כל הפעולות אשר מלוות את העסקאות הללו הם באחראיות הבלעדית של הדיירים ואף גורם לרבות העיריה לא אחראי לתקשורת אשר תערך בין הדיירים לבין היזם. ההתקשרות המדוברת תעשה על דעת הצדדים בלבד.

מסמכים טרום ההסכם

טרם חותמים על הסכם פינוי בינוי שהוא פרויקט בתחום התחדשות עירונית, חשוב מאוד שדיירי הבניין לא יחתמו על מסמכים אשר מקנים זכויות או מגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. יחד עם זאת, כדאי מאוד לחתום על מסמך כוונות מוגבל בזמן או כתב אישור, אשר יסייע לקידום של הפרויקט. לרוב מומלץ שכתב האישור בתוקף יהיה לתקופה שלא תעלה על שנה וחצי ממועד החתימה של מרבית הדיירים. לפי כתב האישור, הדייר יביע נכונות עקרונית לביצוע הפרויקט המדובר וזאת בכפוף לכף הצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב האישור לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר למעט הבלעדיות לתקופה מוסכמת. חשוב מאוד להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזר בעניין וחשוב כבר בשלב זה להתייעץ עם עורך דין שיש לו ניסיון בתחום נדלן ומקרקעין וכן בעסקאות פינוי בינוי, טרם חותמים על מסמך כלשהו שמתאם כוונות.

כיצד בוחרים יזם?

בכדי לבחור את היזם שיוציא את הפרויקט לפועל יש לקיים אספת דיירים. במהלך האספה המדוברת תוסמך נציגות של הדיירים יחד עם עורך הדין לבחון הצעות מטעם יזמים וכן לנהל איתם משא ומתן בשם הדיירים כולם. חשוב מאוד שהנציגות תביא את מסמכי ההתחייבות לכלל הדיירים. לא פעם הפנייה לדיירים תעשה ביוזמה של היזם. כך או כך מומלץ מאוד לערוך בדיקת חוסן כלכלי של היזם וכן לבדוק את הכדאיות של התמורה המוצעת. יש לדרוש כי כל העבודות במסגרת הפרויקט יתבצעו על ידי קבלן רשום וזאת בהתאם לחוק רישום הקבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ”ט 1969.

 בחינת התמורה המוצעת

כאשר מנהלים משא ומתן עם היזם, עוד טרם חותמים על הסכם פינוי בינוי, אם הדיירים מתלבטים על התמורה אשר היזם מציע להם, הרי שהם יכולים לפנות למשרד בינוי ושיכון ולבקש למנות שמאי פינוי בינוי שיבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי תהיה מותנית ברוב של דיירים שמעוניינים בעסקה.

רכיבי התמורה

כדאי מאוד שהתמורה שיהיו זכאים לה הדיירים תכלות את הרכיבים הבאים: דירה חדשה או פתרון דיור חלופי, מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים ועד האכלוס בבניין החדש, מימון ההובלה של תכולת הדירה בשני המעברים, אפשרות להשתתפות בשכר הטרחה של עורך הדין אשר מייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד.